高成长及高回报日显清晰

　　——本报独家专访中房协副会长、栖霞建设（600533）董事长陈兴汉女士

　　【大众证券报道】我们的股价的确是被低估了。按我们目前的项目储备和成熟的开发能力及品牌优势，公司未来将有个很好的成长前景。

　　按照我们制定的“十一五规划”，到十一五末，股份公司总资产、净资产将在06末的基础上增长3倍以上，成为国内最大的现代化住宅产业集团之一。

　　Q=记者

　　A=陈兴汉

　　估值：股价肯定被低估

　　Q：现在国内房地产上市公司的市盈率普遍较高，比如ST环球80倍左右，万科市盈率也超过30倍，但是栖霞建设的市盈率仅20倍出头，你怎么看待这个现象，你是否觉得市场对你们不公平？

　　A：我们的股价的确是被低估了。按我们目前的项目储备和成熟的开发能力及品牌优势，公司未来将有个很好的成长前景。我们希望所有股东能随着公司的不断成长都有好的回报。

　　Q：那你觉得栖霞建设的价值被低估了多少？能不能给出一个量化的指标？

　　A：今年的年报还没有公布，但是根据我们股改和三季度报告披露时作出的承诺，2006年净利润较上年增长率要达到50％以上，就按目前房地产公司平均市盈率，股价至少应在15元以上。

　　Q：有人说，股价反映一家上市公司的未来，先不管投资者怎么看，你对栖霞建设的未来是什么样的预期？

　　A：保守一点说，我们未来几年仍然可以按照高于行业的平均增长速度快速发展。事实上，如果你对我们公司上市以来的历年业绩进行统计，你就会发现，从2002年到2006年这五年，我们的净利润增长了438％，年均复合增长52.3％。即便如此，我们的这一指标，在几十家房企中，也是名列前茅的。

　　另外，这五年来，我们的主营业务收入年平均增长率是106％，总资产年平均增长率是94％，净资产年平均增长率是38％，这说明我们在没有融资的情况下，企业规模、效益都有了较快增长，净资产收益率很高，2006年加权平均24％左右，这也表明我们的盈利能力是相当强的。

　　招商证券首席房地产研究员余志勇称我们是“具有地产小巨人品质”。我这几天在想，其实我们公司上市后的最大特点是“高成长、高回报”。

　　Q：你认为栖霞建设这种高成长、高回报是否已被市场所认知？

　　A：应该说投资者对我们还是有一些认知的，比如，公司已经连续两年被《大众证券》投资者评为“十佳最重分红回报企业”和“十佳最具成长性企业”；2006年入选上证180指数和上证红利50指数成分股；最近，我们栖霞建设还被评为中国百强房地产企业中成长最快的前十家公司。这一评比是由中国房地产协会举办的，在业内有一定权威性。但是，我仍然觉得市场还没有充分认识到栖霞建设的高成长、高回报特性，这与公司低调做事有关。

　　Q：栖霞建设入选上证红利指数样本股，作为董事长，你是否感到自豪？

　　A：是的。上证红利指数样本股全国就50家，房地产股也只有3家，另外两家是金地集团和中华企业，很多人可能还不清楚。我们是一家干实事的公司，更注重为每一位股东带来实实在在的投资回报。

　　政策：多变性已不存在

　　Q：你怎么看待国家今后对房地产业的进一步调控？

　　A：从温总理报告和有关主管领导的讲话精神来看，今年不会再出台更强硬的宏观调控政策，主要是落实已经出台的政策，房地产调控也会更注重区别对待，调控重点可能是加大供应力度、加快建立住房保障制度，重视住宅的节能省地环保，规范房地产市场秩序。所以说，今后房地产宏观调控形势更加明朗了。

　　Q：土地调控政策是否不利于公司以后拿地？

　　A：土地出让完全市场化后，供应规模和比例控制会更加严格。但是，南京市是全国最早推行土地招拍挂制度的城市之一，栖霞建设从2000年开始，就一直通过市场化手段拿地。土地出让完全市场化，对我们没有不利影响。其次，国家要重点发展普通商品房，保障经济适用房和廉租房建设用地，确保90平米以下中小户型建设比例。而栖霞建设是一家有着一定政府背景、丰富经济适用房建设经验、以普通商品房为主要产品类型的企业，应该说，大的政策对我们还是有利的。

　　Q：从今年2月1日起，国家税务总局要对国内房地产开发企业的土地增值税进行清算，公司当时曾出台过一个公告，说“不会影响06年及以后年度业绩”，现在有变吗？

　　A：没有。公司从2000年起通过市场招拍挂拿地，建设项目中中小户型、中低价位产品比例较大，利润率处于行业合理水平。且每个项目都按照规定的比例预交了土地增值税。因而，经测算，按照多退少补的原则，政府还应退还一部分税款给企业。

　　Q：两税合一、物权法出台，这是否有助于公司加快发展？

　　A：是的。两税合一，不仅使房地产企业的所得税税率由33％降至25％；而且降低了所得税税基。首先，企业真实合理的工资支出可在税前据实扣除。其次，企业研发费用可按实际发生额的150％抵扣当年度的应纳税所得额。第三，企业广告费投入可按销售收入的15％税前列支。经测算，栖霞建设的税后净利将提高12％左右。

　　至于物权法的出台，对于绝大多数购房者而言，这是一个利好因素。公民对住房的所有权得到了更严格的保护，且在70年后继续享有，这将激发普通消费者的购房热情。但对于高档房和多套住房所有者，尤其是投资而言，随之而来的物业税，将是一个负担。考虑到物业税的出台还将有一个过程，并且我们公司的业主都是以购房自住为主。因而物权法出台，将有利于公司楼盘的销售。

　　展望：江苏房市更健康

　　Q：作为国内房地产界的资深人士，你对国内房地产行业的未来趋势有什么样的展望？

　　A：我觉得温总理的《政府工作报告》已经对此作了定调：房地产业是我国重要的国民经济支柱产业，所以它的健康发展对我国建设和谐社会太重要了。从两会上传出的信息来看，这两三年房地产业的宏观调控让国家认识到了房价是不能去硬调控的，而是要用政策去引导它，以市场化的方式去解决。同时，中低收入人群的住房问题，不能靠市场解决，而要靠政府的政策性住房来解决。

　　Q：那你认为这会对国内房价造成冲击吗？

　　A：首先要搞清楚一点，政策房是政策房，商品房是商品房，这是两码事。国家统计局局长谢伏瞻提出的观点，我同意。他说房价上涨的主要原因有三个：一是市场需求旺盛，二是土地开发、建设成本提高，三是商品房供应量相对不足，结构也不尽合理，因此短时间内难以遏制房价的过快上涨。综合国内的各方面的情况来看，随着我国城市化进程的加快，国内房地产业的前景会相当广阔，房价也会稳中有升。江苏省和南京市的市场应该好于全国其它地区。

　　Q：这是什么原因呢？

　　A：江苏和南京市场就没有多少泡沫。江苏人多，人口密度位居全国前列，经济发展快，工业化程度高，城市化推动力度也很大，但是仍然存在着严重的结构性问题。我这里有一组数据：江苏的工业化程度是60％，城市化率是42％，而国际惯例是什么呢，正好倒过来，城市化应该是工业化的1.5倍。而我们江苏省的房价与全国相比，涨幅并不大，甚至说是比较理性的。所以说，江苏省房地产业的发展空间还很大。

　　Q：你说的这个很大有没有量化的指标？

　　A：根据江苏省建设厅编制的《江苏省房地产业十一五规划》，未来五年，江苏省每年的商品房需求将达到4000万平方米以上，房地产投资将以年均20％的速度稳步增长。苏州、无锡和南京又是江苏省最为发达的三个地区，城市化速度较快，居民收入水平较高，根据江苏省统计局数据，2006年江苏城镇单位职工平均工资排名中，南京、无锡、苏州分别以31882元、29658元、28060元，位居全省前三位。而我们公司所开发的项目主要就是位于这三个长三角中心城市。

　　Q：招商证券首席房地产研究员余志勇认为栖霞建设具备地产小巨人品质，你认同他这个说法吗？

　　A：栖霞建设作为江苏省的一家本土成长起来的房地产开发企业，我们的综合实力，特别是销售额和市场占有率这两个重要指标，已经连续12年位居南京市第一，连续11年位居江苏省第一，所以说，余志勇的“具备地产小巨人品质”说法也还是有一定道理的。

　　后劲：加大土地储备力度

　　Q：公司去年6月公告拟在一年内投入30亿元人民币增加土地储备，现在情况如何？

　　A：去年下半年，我们加快了土地储备节奏，成功获得两块优质开发用地。截至2006年末，公司现有项目未结算面积约157万平方米，预计可实现销售收入100多亿元。按单位市值项目储备计算，在以房地产为主业的上市公司中，公司的项目储备数量处于中等水平。

　　Q：公司这些土地及项目质量如何？

　　A：它们的区位优势比较突出。这些项目储备或靠近城市中心区，具有较大的增值空间，如汇林、南京B5地块；或处于各个城市未来重点发展的近郊区，环境优美、交通便捷、生活便利。其中，东方天郡、栖园、天泓山庄、B5地块都在南京地铁2号线车站附近，苏州、无锡的四个项目都位于规划中的城际轻轨沿线。因此，未来升值空间都比较大。

　　Q：这些项目是否都已开发？

　　A：我们对这些项目的开发有一个合理的进度安排。目前，公司在江苏省范围内主要有11个开发项目，分别处于开发周期的不同阶段。其中，南京汇林绿洲、南京云锦美地处于尾盘销售阶段；南京天泓山庄、南京东方天郡、南京上城风景、苏州枫情水岸、苏州IALa国际等5个项目处于热销阶段；南京栖园、无锡瑜憬湾处于即将开盘阶段；南京所街地块、无锡香雪路地块处于规划建设阶段。我们这样安排，可以充分保证公司未来现金流的稳定，以及利润的平稳增长。

　　Q：你们以后还有什么项目储备计划？

　　A：未来，公司经营层还将继续完成董事会授权拿地的任务，根据市场情况积极参加南京旧城改造、新区建设、中低价商品房及经济适用房建设，努力增加土地储备。争取用一年时间使土地储备增加一倍左右。

　　Q：栖霞母公司是否有一些好项目要注入上市公司？

　　A：大股东栖霞建设集团公司10年前就开始住宅产业链的构建，母公司有门窗厂、设计公司、监理公司、连锁会所管理公司等等，还参股了两个百安居建材超市。前两年，我们已经把物业公司注入了上市公司。公司已经做了国家四个节能示范工程。今年，母公司还准备申报国家级住宅产业基地，通过标准化、专业化，控制成本，提高房屋品质，并确保公司开发的项目都符合国家的“四节能一环保”政策。以天泓山庄为例，雨水和污水全部都收集下来，处理过后全部回用，废气、废水、废物是不出小区的，垃圾全部在内部用生物技术处理后，回用做肥料。我们的节能环保建筑已经引起了上级领导的关注，建设部最近就到我们公司来考查，希望我们能提供一些材料，参与制定国家房地产行业的节能节水标准。

　　所以母公司主要是在现有产业链建设成果的基础上，切实做好南京住宅产业化基地建设，为股份公司提供支持。未来的几年当中，随着我们母公司不断壮大，盈利能力逐渐增强，时机成熟时，可能会将产业化基地的优质资产逐步注入到上市公司，直至实现整体上市。

　　优势：六个核心竞争力

　　Q：一家企业要想持续快速发展，必须要有自己的核心竞争力。和国内其他上市公司相比，特别是和同行对比，你们的核心竞争力在哪里？

　　A：我感觉我们的核心竞争力有六个。首先是我们的发展战略明确、清晰，而且也是成功的，这已被公司十多年的发展实践所证明。这个战略就是“三个现代化”——企业管理现代化、住宅产业现代化、资本营运现代化，此外，我们还明确了专业化、区域化、产业化的主业拓展思路。所谓专业化，就是将企业主要资源集中应用于房地产主业，并把资源整合的重点由企业内转向企业外，通过供应商体系的构建、非核心业务的外包，进一步增强公司房地产开发主业及开发主业中核心环节的竞争能力。区域化，就是指以南京为重点，将企业资源集中投放在江苏和长三角地区。产业化，是指在住宅产业化已成为大势所趋，企业自身又具有良好的产业化基础的情况下，大力推动住宅产业基地建设，通过提升住宅产业化水平提高项目运作效率和品质、降低项目建设成本。

　　Q：一个好战略还需要有一个好的落实。公司能贯彻好吗？

　　A：这正是我要说的第二个核心竞争力，也就是我们公司的执行能力较强。由于管理标准完善、管理手段先进，考核体系健全，公司的执行能力和管理效率一直保持较高水平，成本控制和费用控制效率显著高于同行业其他公司。

　　Q：有数据证明吗？

　　A：有的。我们对内地62家房地产业务占主营业务收入50％以上的上市公司的2006年第三季度的三项费用进行了简单统计分析，结果发现，三项费用占主营业务收入比率的行业平均数是13.25％，而我们06年全年的这一数据仅为4.49％。我们还不到这个平均数的一半。

　　如果拿我们和招商地产、万科、金融街这三家蓝筹股公司进行数据比较，情况就更清楚了。招商地产、金融街的主营收入与我们相当，但是，我们的三项费用占主营业务收入的比率是最小的；万科的主营收入虽然很高，但是其三项费用占主营业务收入的比率很大，几乎是我公司的2倍。

　　Q：管理靠的是人，你们的人才队伍稳定吗？

　　A：我们的人才储备充足，中层以上的干部多是十多年的老员工。我们的科学的激励机制也有助于吸引和留住人才。2004年大股东栖霞建设集团改制时，包括管理层在内的公司核心员工参与了集团公司持股，公司原有经营管理团队更加团结稳定。而新的薪酬激励制度也为新进人员提供了富有行业竞争力的待遇。其次a，健全的培训体系使员工的职业能力不断提升。第三，科学的人才选拔机制，有利于人才脱颖而出。经过多年建设，栖霞建设已拥有一个结构合理、经验丰富、团结向上、不断创新、高效务实的管理团队和一个年龄结构、知识结构合理的人才梯队，为企业的长远发展提供了有力的保障。这也是我们的第三个核心竞争力。

　　Q：那第四个核心竞争力是什么？

　　A：是创新。公司管理层及中级以上业务骨干，绝大多数是经验丰富的房地产工程管理专家与技术专家，是内行，我本人是研究员级高工，建设部高等教育工程管理专业评估委员会委员、英国皇家资深建造师。公司拥有英国皇家特许建造学会会员36人。英国皇家特许建造学会是世界上最具权威的建筑管理专业学术团体。其次，公司是国内唯一设立博士后科研工作站的房地产企业，拥有自己的研发中心，多年来与东南大学等高校及科研机构建立起了良好的合作关系，创新平台巩固。再次，公司多年来在建设部专家组的指导和帮助下，通过建设国家示范工程以及与东南大学等高校的研究所紧密合作，目前已形成了自己独特的产品技术支撑体系，在国内外先进技术集成和创新、规划设计创新方面，积累了丰富的经验，取得了一定的成果。

　　Q：经过十多年的发展，栖霞的企业文化是否也有独到之处？

　　A：是的。一个优秀的品牌必须有一个优秀的企业文化做支撑，现在我们的企业品牌、产品品牌、企业家品牌三位一体的综合品牌优势已经建立，所以说，我们的第五个核心竞争力就是企业文化。栖霞建设的理念是“员工、股东、客户、合作伙伴随企业成长，建筑与时代同步”，这同时也是我们的口号。此外，我们倡导民主管理，注重激发员工的主人翁意识，充分发挥员工的智慧和力量，大力培养想干事、能干事、会干事、干成事、不出事的优秀员工。2005年我们被建设部授予“全国建设系统企业文化建设先进单位”。

　　Q：还有一个核心竞争力是什么？

　　A：是政府的大力支持。栖霞建设作为江苏省房地产业第一品牌，母公司改制后仍是政府占51％股份的国有控股企业，公司又是地方纳税大户，因此得到了各级主管部门的高度信任和大力支持。公司是建设部在房地产行业的一面旗帜，建设部早在95年就把公司确定为全国八家国有大中型房地产企业现代企业制度试点单位之一，建设厅2005年任命公司为江苏省房协会长单位，市房管局于2003年底把公司选定为全国首家“一房清”和“一手交房、一手交证”活动试点单位。2006年4月，被国家建设部确定为中房协副会长单位，成为长三角地区房企中唯一的中房协副会长单位。政府的这种信任和支持，有利于公司优化未来土地储备计划，促进公司进一步做大作强。

　　Q：公司有没有给自己定一个中期目标？

　　A：按照我们制定的“十一五规划”，到十一五末，股份公司总资产、净资产将在06末的基础上增长3倍以上，成为国内最大的现代化住宅产业集团之一。