北京城建：参股券商的奥运地产

　　北京城建（600266）发布06年报：公司06年实现主营业务收入21.03亿元，同比增长15.67％；实现主营业务利润5.30亿元，同比增长31.80％；实现净利润0.78亿元，同比下降46.27％；但扣除非经常性损益后净利润同比增长167％。每股收益0.1306元。公司净利润下降的原因主要在于2005年度公司东华项目转让收益为一次性收益，同时公司06年确认了首都国际的减值准备6918万元。

　　商品房销售业务收入稳定增长。报告期内，公司实现商品房销售业务收入17.39亿元，同比增长2.25％。此外，报告期内，公司商品房销售毛利率33.22％，同比增长20.23％。由于受到奥运因素的刺激以及强烈需求因素的影响，我们预计北京房价还将稳步上涨，因此公司有望享受比业内其他公司高利润率的硕果。

　　低成本、丰富的土地储备。公司在北京、舟山和重庆拥有权益项目面积20000亩，既包括土地一级开发、土地批租项目，也包括在建工程、待建项目。目前在建项目主要位于奥体中心、CBD地区，为高价、高利润项目。且土地全部来自早期协议方式，成本极低，溢价非常高。2007年度，北京城建将增加一级和二级土地储备，积极寻找新项目，通过投标和公司并购等资本运作方式获取土地资源。

　　奥运项目是公司近期发展的亮点所在。公司是奥运村等项目的主要建设商之一：通过国奥和五棵松公司，参与国家体育馆及奥运村、五颗松体育中心建设，参股比例分别为20％、25％。其中：奥运村占地27.5公顷，总投资39.5亿元，拟年底竣工，2008年交付北京奥组委使用。我们预计此项目可为公司贡献净利润4亿元；五棵松文化体育中心总建筑面积35万平方米，总投资34.8亿元。我们预计此项目至少可为公司贡献净利润3亿元。

　　股权投资保持高收益。公司为中科招商创业投资有限公司第一大股东，持有30％的股权，按照中科招商的发展计划，其所投资的公司将在国内市场或国外上市，预计今后几年公司可实现的投资收益至少为6亿元。此外，公司持有国信证券4.9％的股权。国信证券是创新类券商，实力非常强。伴随着目前国内证券市场的高速发展，预计北京城建的股权投资保值、增值可期。除了上述股权投资外，公司还拥有北京科技园建设（集团）股份有限公司21.54％的权益、北京赛迪时代信息产业股份有限公司41.1％的权益。

　　风险估计：1.政府持续的调控导致房地产板块走弱的风险；2.土地增值税细则的实施将对公司的业绩产生一定程度的影响。

　　投资建议：我们预计公司07-09年的每股收益分别为0.53元、0.88元、0.98元，目前的动态市盈率分别为29.62倍、17.84倍、16.02倍。考虑到：1、公司将适时启动股权激励计划，将公司的利益与管理者的利益紧密地结合起来，为公司注入强大的发展动力；2、奥运会的临近对整个北京房地产市场的带动作用及对奥运板块的刺激作用；3、公司良好的发展前景及可预期的股权投资收益等因素，公司二级市场股价还应具有上涨空间，给予公司“增持”的投资评级。